Obținerea unei autorizații de construcție reprezintă unul dintre pașii cei mai importanți în procesul de edificare a unei noi construcții, fie că este vorba de o casă personală, un imobil de birouri sau orice alt tip de construcție. Acest proces implică o serie de etape birocratice, care pot părea descurajante la prima vedere. Cu toate acestea, înarmat cu informațiile potrivite și o înțelegere clară a pașilor necesari, obținerea autorizațiilor de construcție poate deveni mult mai accesibilă. Acest ghid își propune să ofere o imagine completă asupra procesului de obținere a autorizației de construcție în România, de la necesitatea acesteia, pașii de urmat, validitatea și costurile asociate.
De ce este necesară autorizația de construcție?
Autorizația de construcție este actul administrativ prin care se conferă dreptul de a executa lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinație sau de reparare a construcțiilor de orice fel, precum și a instalațiilor aferente acestora. Este esențială nu doar pentru legalitatea construcției, ci și pentru garanția că aceasta respectă standardele de siguranță, sănătate, protecția mediului și conservarea patrimoniului urbanistic și arhitectural.
Care sunt pașii pentru obținerea autorizației de construcție?
Certificatul de Urbanism (CU)
Procesul de autorizare începe cu solicitarea și obținerea Certificatului de Urbanism (CU), un document informativ ce detaliază condițiile de urbanism și cerințele legale necesare pentru inițierea unui proiect de construcție. Certificatul de Urbanism se solicită la primăria localității sau sectorului unde urmează să fie amplasată construcția. Pentru emiterea acestuia sunt necesare:
- Actul de proprietate al terenului;
- Planurile topografice/cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru – 1:500 și 1:2000 în 2 exemplare. Acestea pot fi obținute din documentația cadastrală a terenului sau de la Oficiul de Cadastru teritorial;
- Cerere tip;
- Dovada plății taxei aferente (copie);
- Uneori este necesar un memoriu tehnic de arhitectură sau planuri desenate;
Studiul geotehnic
După obținerea CU, pasul următor constă în efectuarea unui studiu geotehnic care să evalueze caracteristicile solului. Acesta este vital pentru proiectarea corectă a fundației. Un studiu geotehnic poate fi solicitat de la laboratoare sau institute specializate. Deși pentru construcțiile de mici dimensiuni (cum ar fi casele cu un singur etaj) acesta nu este obligatoriu, experții în domeniu îl recomandă pentru asigurarea stabilității structurale.
Proiectul tehnic al construcției (PTC)
În paralel cu demersurile pentru CU, este indicat să se înceapă elaborarea Proiectului tehnic și detaliile de execuție (PT+DDE), ce include documentația scrisă și desenată necesară realizării efective a construcției. Acesta este creat de specialiști în domeniu, precum arhitecți și ingineri, și trebuie verificat de persoane atestate.
Pentru realizarea acestui proiect, trebuie să colaborați cu un institut specializat în proiectare sau cu un proiectant care deține autorizație de practică. Ulterior, proiectul trebuie supus evaluării de către experți certificați MLPTL în diverse domenii relevante, precum structura de rezistență, protecția împotriva incendiilor sau securitatea în exploatare.
Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire (PAC)
Pentru obținerea autorizației de construcție, este suficient să prezentați doar proiectul destinat autorizării lucrărilor de construcție (PAC), care este format din componente specifice ale proiectului tehnic complet.
Componentele proiectului PAC includ:
Documentația scrisă: devizul general, memoriile tehnice generale și pe specialități, informații despre investiție, studiul geotehnic, rapoarte de verificare a proiectului, precum și documentația necesară pentru obținerea avizelor.
Documentația desenată: include planuri generale și pe specialități, cum ar fi:
- Arhitectură: planurile pentru fiecare nivel, detalii ale acoperișului, fațadelor și secțiuni caracteristice.
- Structură de rezistență: detalii privind fundațiile și alte elemente structurale (pentru clădiri cu mai puțin de 10 nivele, nu este necesar să se includă întregul proiect de structură).
- Instalații: specificații tehnice și scheme funcționale ale sistemelor de instalații.
- Dotări și instalații tehnologice.
Solicitarea proiectului PAC se poate face către un institut de proiectare sau un proiectant cu drept de practică autorizat.
Avize pentru autorizația de construcție
Am ajuns acum la etapa obținerii avizelor, un proces care poate dura o perioadă considerabilă de timp. Aceste avize sunt emise de instituții specializate, fiind enumerate în Certificatul de Urbanism.
Pentru eliberarea autorizației de construcție, este esențial să dețineți toate avizele specificate în Certificatul de Urbanism. Solicitările pentru aceste avize trebuie adresate companiilor responsabile de furnizarea utilităților esențiale, precum alimentarea cu apă, gazul, sistemul de canalizare, energia electrică, infrastructura rutieră și serviciile de salubritate.
De asemenea, este necesar să vă adresați și autorităților de mediu, sănătatea publică, Inspectoratului de Stat în Construcții (I.S.C.), Protecția Civilă, serviciile de prevenire și combatere a incendiilor, furnizorilor de servicii de telecomunicații, precum și Administrației Naționale “Apele Române”.
Documentele necesare pentru obținerea avizelor includ:
- Cerere;
- Fișă tehnică de mediu;
- Certificatul de Urbanism;
- Acte care atestă dreptul asupra terenului;
- Planul de situație, dacă acesta a fost solicitat pentru obținerea Certificatului de Urbanism;
- Planul de amplasare în zonă sau planul cadastral (copie);
- Dovada plății tarifului inițial pentru avizare;
Depunerea dosarului pentru autorizația de construcție
După finalizarea tuturor etapelor menționate anterior, e momentul să solicitați de la primărie eliberarea autorizației de construcție. Acest lucru se face prin depunerea unui dosar complet.
Documentele necesare pentru dosarul de autorizație de construcție sunt:
- Cerere tipizată pentru eliberarea autorizației de construcție;
- Certificatul de Urbanism (CU);
- Dovezi care atestă dreptul de proprietate asupra terenului destinat construcției (copie legalizată);
- Proiectul tehnic pentru autorizarea executării lucrărilor de construcție, inclusiv rapoartele de verificare semnate și ștampilate în original (în două exemplare);
- Avizele și acordurile necesare, așa cum sunt enumerate în Certificatul de Urbanism;
- Dovezi ale plății taxelor legale;
Odată ce dosarul a fost depus, termenul legal pentru procesarea și emiterea răspunsului este de 30 de zile calendaristice de la data înregistrării solicitării. În cazul în care documentația este incompletă, dosarul va fi returnat, specificându-se clar care sunt documentele lipsă.
Cât costă obținerea autorizației de construcție?
Așa cum probabil anticipați, obținerea autorizației de construcție implică anumite costuri. În primul rând, va trebui să achitați costurile pentru Certificatul de Urbanism (CU), care sunt calculate pe baza suprafeței terenului pentru care se solicită documentul.
În zonele urbane, tarifele sunt următoarele:
- Până la 150 metri pătrați, costul este între 5 și 6 lei/mp;
- Între 151 și 250 metri pătrați, costul este între 6 și 7 lei/mp;
- Între 251 și 500 metri pătrați, costul este între 7 și 9 lei/mp;
- Între 501 și 750 metri pătrați, costul este între 9 și 12 lei/mp;
- Între 751 și 1.000 metri pătrați, costul este între 12 și 14 lei/mp;
- Peste 1.000 metri pătrați, costul este de 14 lei/mp plus 0.01 lei pentru fiecare metru pătrat peste 1.000.
În mediul rural, tarifele sunt următoarele:
- Până la 150 metri pătrați, costul este între 2.5 și 3 lei/mp;
- Între 151 și 250 metri pătrați, costul este între 3 și 3.5 lei/mp;
- Între 251 și 500 metri pătrați, costul este între 3.5 și 4.5 lei/mp;
- Între 501 și 750 metri pătrați, costul este între 4.5 și 6 lei/mp;
- Între 751 și 1.000 metri pătrați, costul este între 6 și 7 lei/mp;
- Peste 1.000 metri pătrați, costul este de 7 lei/mp plus 0.005 lei pentru fiecare metru pătrat peste 1.000.
În general, taxele din mediul rural sunt cu aproximativ 50% mai mici decât cele din mediul urban.
Costul pentru eliberarea autorizației de construcție, fie pentru o casă, fie pentru o clădire anexă, este de 0.5% din valoarea autorizată a construcției. Dacă doriți să prelungiți valabilitatea autorizației, va trebui să achitați o taxă suplimentară de 30% din valoarea taxei inițiale pentru eliberarea autorizației.
Cât este valabilă autorizația de construcție?
După obținerea autorizației de construcție, este important să știți că aceasta are un termen de valabilitate limitat, ceea ce înseamnă că poate fi necesar să solicitați prelungirea valabilității dacă construcția nu va fi finalizată la timp.
Autorizația de construcție este eliberată în cel mult 30 de zile calendaristice de la data depunerii cererii. Aceasta are o perioadă de valabilitate de maxim 12 luni de la data emiterii, interval în care trebuie să începeți lucrările de construcție. Dacă lucrările sunt inițiate în acest interval de 12 luni, valabilitatea autorizației se prelungește automat pe durata executării lucrărilor prevăzute prin autorizație și conform proiectului tehnic.
În cazul în care apar modificări ale proiectului care necesită actualizarea autorizației de construcție, este obligatoriu să solicitați emiterea unei noi autorizații. Cu toate acestea, un aspect pozitiv este că nu va fi nevoie să obțineți din nou Certificatul de Urbanism pentru această actualizare.
Concluzie
Procesul de obținere a autorizației de construcție este unul complex și implică o serie de etape esențiale, începând cu solicitarea Certificatului de Urbanism și până la depunerea dosarului complet pentru autorizație. Este important să acordați atenție fiecărui detaliu, de la realizarea studiului geotehnic și proiectul tehnic, până la obținerea avizelor necesare și respectarea termenelor de valabilitate ale autorizației. Deși procesul poate părea descurajant, respectarea pașilor legali asigură o construcție sigură și conformă cu reglementările în vigoare.
Întrebări frecvente
CU este un document informativ care stabilește condițiile urbanistice pentru o anumită parcelă de teren, precizând avizele, acordurile și documentele necesare pentru obținerea autorizației de construcție.
Studiul geotehnic poate fi realizat de institute sau laboratoare specializate în geotehnică, pe baza unei solicitări din partea beneficiarului.
Autorizația de construcție are o valabilitate de 12 luni de la data emiterii, cu posibilitatea de prelungire pe durata lucrărilor, dacă acestea au început în intervalul menționat.
Din punct de vedere legal, nu este obligatoriu pentru construcțiile cu importanță redusă, cum ar fi o casă cu un etaj. Totuși, este recomandat pentru a asigura o fundație solidă și durabilă.
Dacă documentația este incompletă, dosarul va fi returnat solicitantului cu indicarea documentelor lipsă, iar termenul de procesare se va prelungi până la completarea corespunzătoare a dosarului.
Nu, trebuie să așteptați emiterea autorizației de construcție de către autoritățile competente, proces care poate dura până la 30 de zile calendaristice de la înregistrarea cererii.